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マンション検査の事例紹介

事例1:構造計算の誤り、コンクリートのひび割れ

建物概要
築3年の分譲マンション(神戸市、全68戸)
現 象
(共用部): 居室天井のひび割れ、雨漏り 
交渉に至る経過
入居後すぐに最上階の居室に雨漏りが発生しました。一度施工者が屋上防水層を補修しましたが、漏水は収まらず第三者検査機関への相談依頼が理事会で決議され、当センターへ相談がありました。
管理組合は売主や施工者に大きな不審があり、売主側による再調査を拒んでいる状況にありました。
また、アフター期間の2年目が近づいており、急ぎ漏水調査を依頼されました。
結 果
事前に構造計算書、竣工図をチェックすると、構造計算書の一次設計に数値の誤りが発見されました。
計算をやり直すと法令の基準値(1.0以上)を大きく下回る結果(0.6)となり、耐震構造に重大な影響を与えることが判明しました。また、雨漏りは屋上アスファルト防水の破断及び下地コンクリートのひび割れが原因であることが明らかとなりました。
構造耐力のない建物であるが故に、多くのひび割れが今後とも発生することが予想されました。 何よりも、構造耐力(耐震性)の確保が優先されるため、幾度も事業主側との話し合い、交渉がもたれました。
結果としては、買取希望者には「買取、契約の解除」また、補修、保全を求める住民には、慰謝料支払いを前提に大規模改修工事を行う事となり、買取希望者は購入金額全額と引越し費用その他を支払うことで合意しました。

事例2:鉄筋の露出、構造スリットの未施工、鉄筋のかぶり厚さ不足

建物概要
築6年の分譲マンション(金沢市、全105戸)
現 象
(共用部): バルコニーに鉄筋が露筋、戸境壁のひび割れ、駐車場壁のひび割れ、その他
交渉に至る経過
入居時からバルコニーの一部に鉄筋の露筋状態があり、サビが進行していました。
施工者、売主に調査及び改善を求めましたが「問題はない」と一蹴され、管理組合が調査会社に検査を依頼しました。しかし、調査の結果は「経年の劣化」との報告がなされ、同報告書に不審を深めた理事会が、当センターの無料相談会に参加、同調査報告書の検証が始まりました。
記録を見る限りにおいて露筋部位は主筋の寸法に問題がある可能性が高いとのアドバイスを行いました。また、予備的な検査の依頼がありました。
結 果
露筋は主筋及びフープ筋の寸法を是正しなかった手抜き工事が原因であることが判明しました。
更に、共用部のひび割れ部位の多くにおいて鉄筋のコンクリートのかぶり厚さが不足していること、また構造計算上重要な構造スリットの約半数が未施工状態になっていることが確認されました。上記結果は明らかに建築法令に違反する内容であり、構造計算を一からやり直し、その結果に従った補修、保全を検討することになりました。
最終的には、基礎及び一階柱において、耐震補強を行い、かぶり厚さ不足の解消や耐震スリットを後から設置する処置がなされました。構造計算は法令が定める1.0以上をかろうじて確保できましたが、補修工事中は半数の住戸が仮住まいする大変住民に負担を強いるものでした。慰謝料、迷惑料の請求はほぼ住民の要求通りとなりましたが、工期は8ヶ月に及びました。

事例3:マンションのひび割れ、雨漏り、漏水

建物概要
築8年の分譲マンション(横浜市、全32戸)
現 象
(共用部): 1oを超える外壁コンクリートの無数のひび割れ
(専有部): バルコニーや天井からの雨漏り
       漏水による部材の腐蝕、発カビ等
交渉に至る経過
築3年目ぐらいから、数戸の住戸において雨漏りが発生しますが、施工者が事実上倒産していた事から、改善が進まず、事業主もサッシから雨水のオーバーフローであると取り合いませんでした。
築5年目〜6年目に至り、全住戸の7割から漏水も発生してきました。
管理組合の理事長が改善の取り組みに否定的なため、新理事長を総会で決議、住民有志が事業主会社へ直接交渉に行くものの、対応に誠意がなく時間が経過していきました。
そんな中、当センターに相談があり、建物検査を実施しました。
調査報告(書)にて、ひび割れの状態が建物瑕疵に相当すると判明、事業主と話し合いを持つものの、2回目以降は逃げ回り、大変交渉が難航しました。管理組合、被害住民が提訴(当センターが鑑定書作成)を行うことになりました。
結 果
訴訟から調停へ移り、賠償額(補修費等)で相当の開きがありましたが、当センターの補修相当額(積算資料)の一部が採用され和解する運びとなりました。毎月1回の裁判(調停)は住民側にとって心身共大変な作業となりましたが、最低限の補償を勝ち取る事はできました。

事例4:マンションのひび割れ、床の音鳴り、軋み、結露等

建物概要
築4年の分譲マンション(大阪市東住吉区、全67戸)
現 象
(共用部): 竣工(引き渡し)当初から共用部(駐車場のコンクリート壁、床のひび割れからの漏水)屋上(パラペット部)のひび割れ等々
(専有部): フローリング床の音鳴り、軋み、結露、給排水管等からの臭い、建て付け不良、クロスのひび割れ等
交渉に至る経過
雨漏り被害の苦情を申し立てたところ、施工者がすぐに対応し補修するものの、漏水が収まらない結果となりました。 そこで、第三者の一級建築士による検査を依頼、実施してみましたが、住民が納得する検査内容や結果とはならず問題点等を整理するに至りませんでした。その後何度かの話し合いを行いましたが、事態が進展せず、事業主、施工者が弁護士をたてることになり、話し合いや交渉が中断します。 管理組合側もやむを得ず弁護士に依頼するものの、費用がかさむばかりで事態は改善の方向へと進まない状態になります。(その間約1年) そこで、当センターに平成14年に住人の一人から相談があり、当センターの担当者が住民総会及び理事会に参加し対策等のアドバイスを送ることになりました。
<アドバイス内容の要点>
  • 建物が鉄筋コンクリート造りであり、漏水はすでに建物内部に廻っている可能性が高く、速やかに第三者検査による止水処理が必要である。
  • 建築士と云っても建物検査や評価の専門家でなければ、何が瑕疵や欠陥に相当するのかの判定が困難となる。
  • 建築法令に疎い弁護士同士の話し合いに委ねるべき内容ではなく、また調停や裁判と云った方策を選択すべき瑕疵や不具合ではない。
  • 当事者による話し合いや交渉に戻す必要がある。
当事者による話し合いや交渉に戻す必要がある。
結 果
事業主及び施工者は本件建物に瑕疵があることを認めました。
管理組合側が支払った弁護士費用、建築士費用を事業主、施行者が負担し、第三者機関による建物検査(雨漏り検査を含む)を実施し、検査報告による補修を実施しました。
また、補修の際は第三者機関による補修工事監理、監査を受け、それらに要する費用等もすべて事業主、施行者が負担することになりました。
また、管理組合に対し迷惑料を支払い、住宅の品確法に基づく「既存住宅の性能評価」を受ける事により資産価値の下落を防ぐこと、またそれら費用も事業主、施工者が負担することとなりました。
合意書の締結により、速やかに検査、補修作業が実施され平成15年4月すべての合意内容が実行されました。現在に至るも雨漏り、ひび割れは発生していません。

事例5:マンションのひび割れ、床鳴り、軋み

建物概要
築1年の新築分譲マンション(大阪府堺市、全122戸)
現 象
(専有部): 96戸の専有部から床鳴り被害が発生
交渉に至る経過
平成14年建物引き渡し時よりフローリング床の軋み、音鳴りが始まりました。施工会社がフローリング床にオイル注入等を繰り返すものの、軋み、音鳴りが解消しませんでした。そこで管理組合と別に「床鳴り対策の会」が結成されました。多くの公益団体や弁護士に相談しましたが、解決の糸口が見いだせない状態が続きました。当センターに相談の後、数戸の専有部を検査しました。 検査報告(書)によりフローリング床の問題点が指摘されました。
 ・フローリング材そのものが不良品であること(JASS規格違反)
 ・施工(床の張り方)に誤りがあること
 ・オイル注入等では床の安全性が確保されないこと(一時的な処置)
事業主、施工者、設計事務所、管理組合及び対策の会との交渉に当センターが参加しました。  (話し合いは4ヶ月に及びました)
結 果
事業主、施工者は、最終的には建物瑕疵を認め、慰謝料の支払いをおこないました。マンション自体も、第三者検査(本検査)を受けその補修提案等を遵守することになり、補修完了後「性能評価書」の発行を受け保証期間等を延長するという合意書が締結されました。
今は、合意内容はすべて実施され解決に至っています。 

事例6:マンションのひび割れ、雨漏り、漏水、床の波うち

建物概要
築6年の分譲マンション(大阪府吹田市64戸)
現 象
(共用部): コンクリートの被り厚不足によるひび割れ
    地下駐車場の漏水(雨漏り)
(専有部): 数戸の専有部に雨漏り発生
    フローリング床の波打ち、撓み
交渉に至る経過
新築3年〜4年で数戸の専有部に雨漏り被害が発生。 施工業者が取り急ぎの補修を行い、雨漏りそのものは収まったものの、管理組合が建物検査を要望し、事業主及び施工業者が第三者検査機関としてY社を選定し、建物検査が実施しました。
検査結果報告は雨漏り補修は適正であり、建物瑕疵や漏水、ひび割れ原因には触れられておらず、検査結果報告書が当センターに持ち込まれることとなりました。
当センターで検査したところ、「コンクリートの被り厚検査」において法令を下回る数値が発見されました。
管理組合、事業主、施工者、設計事務所との話し合いに当センターが管理組合のアドバイザーとして参加し、話し合いにおいて事業主側が被り厚不足が重大な法令違反である旨を認め、再度建物主要構造部(柱、梁等)のコンクリートの被り厚検査等を実施する事となりました。
調査結果は、柱・梁の複数箇所において法令(最低基準)の被り厚不足が判明し、事業主、施工会社の取締役が管理組合に謝罪することとなりました。
結 果
当センターが提案する補修、保全案を認め速やかに補修し、仮住まい希望者には仮住まいを認め、それら費用を負担しました。(ペットも含む)
また、管理組合に慰謝料を支払い、補修や補修後の点検は管理組合が指定する検査機関に委託することになりました。補修工事後から20年間の保証期間を定め、全戸に対して「既存住宅の性能評価」を実施しました。一切の費用は事業主の負担することとなりました。 

事例7:マンションの結露、湿気、その他

建物概要
RC10階建て、築11年(神戸市、全32戸)
現 象
(専有部主に1階部分)結露、湿気、その他
交渉に至る経過
築1年を過ぎた頃から、1階専有者から部屋に結露が発生しているとクレームが発生。
管理組合として売主と折衝を持つものの、湿気やカビ臭は確認されるが原因についての調査が行われませんでした。年数が経過し、1階専有者はとても住める状態とはならず長期に渡り仮住まいや賃貸住宅等への引越しが行われました。
本建物は一階が地盤と接地する特殊な構造となっており、当然断熱性や地下水の影響が懸念されました。10年近くあらゆる建築士や専門家に相談を持ちかけたものの、改善に向けた進展がなく、理事の一人から当センターへ相談がありました。
当センターでは、売主との話し合いに参加し、地盤調査をやり直し、地下水位及び土壌を調べ直すことが約束されました。調査の結果は雨水が地盤から暗渠へ流れ込まず、当該敷地に滞留することが原因と推察されました。また、既設の断熱材は調査の結果、設計図書よりも薄くなっていることが判明しました。(全戸において)
結 果
調査報告書に基づき、事業主、管理組合、当センターとの話し合いが数十回程度もたれ、敷地地盤の滞留水を新たな暗渠管を設置することで合意がなされました。また、断熱材のやり直しを希望する住戸のみ行うことが決められました。1階住戸の住民には、仮住まいやこの間要した費用を賠償として弁済することとなり、更に各居室はすべて内装等をやりかえることとなりました。10年に渡る長き取り組みに心労も相当のものがあったことは容易に想像がつきます。 

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