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マンション管理組合の理事さん必見
当センターではマンション専有部の居住者や管理組合の皆様方から多くの相談をいただいております。また建物不具合や欠陥問題の解消に向けたアドバイスや検査を実施しています。また解決事例をいくつか紹介していますので、是非参考にして下さい。
あきらめずに取り組んで下さい。必ず改善されます。

不具合や欠陥の内容

専有部(部屋)に以下の不具合箇所や欠陥がある。
  • フローリング床に床鳴りや軋みがあり年々ひどくなる。
  • バルコニー等にひび割れがある。
  • 新築なのに内装のクロスによじれやひび割れ等がある。
  • 建具に開閉不良が発生している。
  • 冬場の結露がひどい。
  • 雨漏り被害がある。
  • 階上、階下の音がよく聞こえる。
  • 給排水の流れが悪い。
共用部に以下の不具合や欠陥がある。
  • 共用廊下や外壁にひび割れがある。
  • 漏水現象がある。
  • 外壁や屋根部のコンクリートが発華(白い粉や液状のもの)している。
  • 外壁等のコンクリートひび割れ箇所から錆汁が出ている。
以上がマンションにおける特徴的な相談内容です。 概ね5年未満の建物で上記のような現象が見られる事は何らかの設計、施工の手抜きやミスがある可能性が高く通常のアフターメンテナンス(サービス)で捉えるべき内容ではありません。

改善と対策

  • 第三者検査機関による建物検査『予備検査』の実施(共用部及び専有部)
  • 検査報告書に基づく不具合や欠陥等の問題点の整理(建物瑕疵や欠陥の判定)
  • 事業主(売り主)施工者、設計事務所との『話し合い』(検査報告書に基づく)
  • 「本検査」の実施や補修、検査費用等の負担を定めた『合意書』の締結
  • 補修工事の監理・監査の実施
  • 住宅の品質確保促進法に基づく既存(中古)住宅の『性能評価書』の発行
マンション(分譲住宅)とは大切な資産であり、売却時にその価値が判定されます。既存(中古)住宅の「性能評価」(書)は建物の安全、安心のものさしとなり不動産の価格に影響を与え流通を円滑にするものとなります。また、すでに現在の不動産流通における重要事項説明書に「性能評価書の有無」が記載され売買契約に至る重要なポイントとなり取引に影響を与えています。

共同住宅(共用部分)建物検査概要

検査の目的
  1. 雨水等による漏水箇所の有無及び確認。
  2. 屋上等防水の施工状態。
  3. 外壁等のひび割れの確認。
  4. エントランスホール・外構等、共用部分内・外部の仕上げ状態。
  5. 鉄筋の経や配置、コンクリートの強度の確認。
上記事項の検査を行い、建物全体の瑕疵や不具合を判別し、適切な補修を提案する事で建物の耐久性、安全性を確保する事を目的とする。
検査の方法
  1. 目視検査
    肉眼で建物の不具合等を検査する。双眼鏡を使用する場合もある。
  2. 打診検査
    打診用ハンマーを使用し壁面、床面を軽く叩き、発生する音で浮きや剥離状態を確認する。
  3. コンクリート圧縮強度試験
    コンクリートを破壊せずに、コンクリート強度等の数値を測定する。法令で定められた強度を維持しているかの検査、シュミットハンマー機を使用する。
  4. 漏水検査
    住居内に発生している漏水の状況を目視及び撒水試験等を行い確認し、漏水箇所の特定を行う。状況によっては紫外線投射検査や圧力検査が必要な場合がある。
  5. レーダー探査検査
    コンクリートのひび割れが酷い場合は、レーダー探査にて配筋(鉄筋)の位置やピッチを計測する。また、鉄筋とコンクリートの被り厚さを検査する。
  6. X線照射検査
    配筋(鉄筋)の径や寸法及び正確なピッチ等を映し出し、適正な配置が為されているか等を調べる。
上記事項の検査を行い、建物全体の瑕疵や不具合を判別し、適切な補修を提案する事で建物の耐久性、安全性を確保する事を目的とする。
検査の基準
  1. 建築基準法令
  2. 住宅品質確保の促進に関する法律第5条に基づく性能表示基準及び技術的基準
  3. 日本建築学会のひび割れ対策指針
  4. コンクリート工学協会のひび割れ補修指針
上記事項の検査を行い、建物全体の瑕疵や不具合を判別し、適切な補修を提案する事で建物の耐久性、安全性を確保する事を目的とする。

マンションでよくある不具合とその対策方法をご紹介させていただきました。
当センターでは皆様から様々な相談を承ってきました。その実際の内容をご紹介させていただきます。

欠陥住宅で困っている方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

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